Receita Federal cobrará IR na troca de imóveis

A Receita Federal entende que a operação de troca de imóvel residencial por unidades comerciais futuras de incorporadora deve ser tributada. O contribuinte queria enquadrar a operação como permuta, o que afastaria a incidência de Imposto de Renda (IR).

Por meio da Solução de Consulta nº 128 da Receita, publicada no começo do mês de maio, um contribuinte questionou ao Fisco se poderia equiparar a troca de unidade residencial com a de terreno para a construção de empreendimento imobiliário, afastando a tributação. Mas a resposta foi negativa.

Sobre o ganho de capital incide IR, que varia entre 15% até 22,5%, sobre o preço estabelecido na operação, que é o valor constante em escritura pública.

O Fisco esclareceu que, para a exclusão dos valores na determinação do ganho de capital de pessoas físicas, não se equipara a permuta à troca realizada por meio de operação quitada de compra e venda, acompanhada de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.

Ainda segundo a Receita, o IR incidente sobre o ganho de capital das pessoas físicas auferido na alienação de imóvel, na hipótese de o preço da venda ser pago em unidades imobiliárias a construir (dação em pagamento), deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento de cada unidade.

A solução de consulta foi proposta por um proprietário de imóvel residencial. No ano de 2021, ele pactuou a troca do imóvel com unidades autônomas, de natureza comercial, com 150 metros quadrados de área útil, em imóvel comercial a ser construído por uma incorporadora imobiliária. A troca também levou ao pagamento de parte do valor (torna) em uma parcela única naquele mesmo ano.

O valor do pagamento não foi disponibilizado na solução de consulta. Mas foram feitas duas escrituras públicas para a efetivação da permuta com torna.

O proprietário alegou à Receita que não seria possível qualificar a transação como compra e venda com recebimento de imóvel em dação em pagamento, em virtude da ausência de preço. Além disso, argumentou que, embora ele tenha entregue, mediante troca, um terreno com imóvel construído, o interesse da incorporadora imobiliária é o terreno, que será usado para a construção do empreendimento onde serão edificadas as unidades autônomas comerciais.

Na Instrução Normativa nº 107, de 1988, a Receita explica que a permuta é qualquer operação de troca de unidades imobiliárias, mesmo que ocorra o pagamento de uma parcela complementar em dinheiro. O Regulamento do Imposto de Renda determina a apuração de ganho de capital, para fins de cobrança de IRPF, apenas em relação ao valor da torna. Equipara à permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, acompanhadas de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.

De acordo com a Receita, o objetivo da norma foi restringir o benefício da equiparação à compra e venda de terreno, sem estendê-lo à compra e venda de qualquer espécie de imóvel – o que abarcaria o imóvel em questão na solução de consulta.

Reforma no Código Civil pode impactar contratos

​O projeto que pretende alterar o atual Código Civil traz novidades que impactam os contratos empresariais. Uma regulamentação mais clara sobre a divisão de ativos na saída de sócios de sociedades limitadas é destacada por especialistas entre os pontos positivos – eliminando a judicialização. Outras mudanças propostas, porém, como a anulação de cláusula que contrarie a função social do contrato, preocupam advogados de empresas por permitirem uma maior interferência do Judiciário nos negócios.

Apresentado ao Plenário do Senado no dia 17 de abril, o anteprojeto foi elaborado por uma comissão com 38 de juristas, criada pelo presidente do Senado, Rodrigo Pacheco (PSD-MG), e liderada pelo ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em oito meses, foram analisados mais de 2 mil artigos sobre família, sucessão, direito digital e contratos. Agora, pontos podem ser incluídos, alterados ou excluídos pelos parlamentares.

A previsão de anulação da cláusula contratual que violar a chamada “função social do contrato” é o ponto mais crítico do anteprojeto de lei, segundo especialistas. Tais dispositivos buscam proteger a dignidade da pessoa humana e priorizar o interesse público sobre o privado.

A função social do contrato já havia sido introduzida no Código Civil de 2002. Contudo, seu alcance foi limitado pela Lei da Liberdade Econômica (nº 13.874, de 2019), criada com o objetivo principal de reduzir a burocracia nas atividades econômicas.

No anteprojeto, a possibilidade de anulação desse tipo de cláusula está no parágrafo 2º artigo do artigo 421 do relatório final do anteprojeto. Mas todo o artigo 421, do A ao F, fala da função social do contrato.

De acordo com o professor de Direito Privado da Escola de Direito da FGV, em São Paulo, Paulo Doron, esse conceito de função social do contrato é muito vago e não existe em nenhum outro país, “o que traz insegurança”. Para ele, os contratos têm que ser cumpridos da forma como foi estabelecido e essa argumentação dá margem para que sejam anulados no Judiciário. “O discurso é por um código mais humano, mas humano é cumprir a palavra dada”, diz.

O anteprojeto, na opinião de Doron, sofreu influência de pensamentos consumeristas na sua elaboração, o que não faz sentido em contratos entre empresas, onde não existem hipossuficientes como o consumidor em relação a companhias.

Fonte: Imprensa Nacional, por Assessoria Jurídica Tributária da FETCESP / Foto: Freepik